房产原值主要包括土地成本、建安成本和附属设备费用等，土地成本涵盖土地出让金、契税及相关税费；建安成本包括建筑工程和安装工程支出；附属设备指与房屋不可分割的电梯、中央空调、消防、安防、给排水、电气等配套设施费用，房产原值还包括不可移动装修、基础设施配套费、资本化借款利息等为达到使用状态发生的必要支出，计算房产税等税费时，应以上述各项合计的原值为依据。
在房产税计算和企业固定资产核算中,“房产原值”是一个非常关键的基数，实务中，不少财务人员误以为房产原值只是购房发票上的金额，或者只是房屋本身的建筑成本，结果漏计了土地成本、附属设备、装修支出等，导致计税基础偏低，产生税务风险，房产原值到底包括哪些？本文结合会计准则和房产税相关规定进行梳理。
房产原值的基本概念
房产原值,通常是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，对没有房产原值作为依据的，或者房产原值明显不合理、严重偏低的，税务机关有权参考同类房产核定。
在房产税从价计征方式下,应纳税额的计算公式为：
应纳税额 = 房产原值 ×（1 - 扣除比例）× 1.2%
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府规定，一般为10%至30%，房产原值是否准确，直接影响房产税税负。
房产原值包括哪些内容？
土地成本
土地成本是房产原值中容易被忽略的一部分,根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。
土地成本通常包括：
- 土地出让金；
- 土地补偿费、安置补助费；
- 拆迁补偿费；
- 耕地占用税；
- 契税及相关登记、交易税费；
- 取得土地过程中发生的其他必要支出。
也就是说,即使企业将土地使用权单独作为“无形资产”核算，在计算房产税时，也应当将地价并入房产原值。
房屋建筑安装成本
这是房产原值的核心部分,主要包括：
- 建筑工程费；
- 安装工程费；
- 材料费；
- 人工费；
- 机械使用费；
- 与房屋建造直接相关的其他支出。
如果是外购房产,则包括购买价款、相关税费以及使房产达到预定可使用状态前发生的运输费、装卸费、安装费等。
附属设备和配套设施
根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，凡以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施，无论会计上是否单独记账与核算，都应计入房产原值。
常见的有：
- 给排水系统；
- 采暖设施；
- 消防设施；
- 中央空调；
- 电气系统；
- 智能化楼宇设备；
- 电梯等。
这些设备即使会计上单独作为固定资产核算,在房产税口径下仍应并入房产原值。
装修、改建和扩建支出
房屋装修、改建、扩建支出是否计入房产原值，主要看是否属于资本化支出，一般情况下：
- 属于房屋不可分割组成部分、符合资本化条件的装修、改建、扩建支出，应增加房产原值；
- 日常维修、维护、更换易损零配件等费用化支出，不计入房产原值。
资本化利息及其他必要支出
自行建造房产时,在建造期间发生的符合资本化条件的借款利息，应当计入房产原值，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，也应按规定计入房产原值。
相关税费及增值税处理
购房或自建过程中缴纳的契税、印花税、登记费等，通常应计入房产原值。
增值税的处理需要注意：
- 一般纳税人取得合规扣税凭证且用途属于可抵扣范围的,进项税额可以抵扣，不计入房产原值；
- 不得抵扣的增值税进项税额,应计入房产原值；
- 小规模纳税人取得房产时支付的增值税,应计入房产原值。
房产原值不包括哪些内容？
并非所有与房产相关的支出都计入房产原值,以下项目通常不计入房产原值，也不属于房产税征税范围：
- 独立于房屋之外的建筑物、构筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、各种油气罐等；
- 日常维修费用；
- 易损零配件的更换支出；
- 与房屋无直接关系的其他资产。
这些独立建筑物、构筑物虽然可能属于固定资产，但在房产税上不属于“房产”，因此不计入房产原值，也不征收房产税。
几个容易出错的特殊问题
土地成本必须并入房产原值
有些企业将土地使用权单独作为无形资产核算,未将其计入房产原值，但在房产税计税时，地价必须并入房产原值，这是一项常见的税务风险点。
容积率低于0.5时，地价如何计算？
根据财税〔2010〕121号文件规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。
计算公式为：
计入房产原值的地价 = 总地价 ÷ 总土地面积 × 房产建筑面积 × 2
某企业取得土地面积10000平方米,支付地价5000万元，地上房屋建筑面积3000平方米，容积率为0.3，低于0.5，则应计入房产原值的地价为：
5000万元 ÷ 10000平方米 × 3000平方米 × 2 = 3000万元
附属设备更换如何处理？
更换房屋附属设备和配套设施时,新设备价值应计入房产原值，同时可扣除原来相应设备和设施的价值，但对于易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
会计口径与税务口径可能不同
会计上,企业可能将电梯、中央空调等单独作为固定资产核算；但在房产税上，只要是以房屋为载体、不可随意移动的附属设备，就应并入房产原值，计算房产税时不能只看会计账簿中的“房屋”科目金额。
房产原值并不只是“购房发票金额”或“房屋建造成本”，它包含土地成本、建安成本、附属设备、资本化装修、资本化利息及相关税费等多个项目，企业在计算房产税时，应按照税收规定准确归集房产原值，特别是注意地价并入、附属设备计入、容积率低于0.5时的特殊计算等问题，避免因漏计、错计而带来税务风险。